In der Praxis wird in Portugal bei dem Verkauf von beweglichen, insbesondere jedoch bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) häufig ein Vorvertrag geschlossen.
In der Regel wird erst nach einem von den Parteien – im Vorvertrag – festgelegten Zeitraum der notarielle Kauf-vertrag (escritura) abgeschlossen und die Rechtsänderung ins Grundbuch eingetragen.
Berechtigt ist die Frage, warum nicht sofort der Hauptkaufvertrag vor dem Notar abgeschlos-sen wird. Die Relevanz des Vorvertrages hängt unter anderen mit folgenden Erwägungen zusammen:
→ die Parteien besitzen noch nicht alle Dokumente für den Abschluss des notariellen Vertrages;
→ die Notare sind oft überlastet, so dass die Erlangung eines Notartermins Monate dauern kann;
→ der Käufer befindet sich noch in der Phase der Kapitalbeschaffung;
→ Inhalt des notariellen Kaufvertrages soll ein Grundstück mit einer Baugenehmigung sein, die aber noch von der Baubehörde erteilt werden muss;
→ für den Abschluss des Vorvertrages sind keinerlei Vorbedingungen des Devisenrechts oder Auslandsinvestitionsrechts zu erfüllen.
Fazit: Ein Vertragspartner kann durch den Abschluss eines Kaufvorvertrages in Portugal rechtlich gebunden werden, ohne zunächst – insbesondere – zeitaufwendige bürokratische Hürden nehmen zu müssen.
Der Kaufvorvertrag sollte unbedingt durch einen Rechtsanwalt erstellt werden, der die Besonderheiten des portugiesischen Rechts kennt. Bei der Vorbereitung eines Kaufvorvertrages sind einige juristische Feinheiten zu beachten, die keineswegs übergangen werden dürfen. Es geht bei Grundstückstransaktionen um viel Geld. Ein hohes Maß an Rechtssicherheit sollte gewährleistet werden. Bei deutschprachigen Mandanten gehört es zu den Leistungen der Kanzlei A ׀ R alle Vertragsklauseln auch in deutscher Sprache vorzubereiten. Unterzeichnet wird meistens die portugiesische Vertragsfassung, weil eine der Parteien in der Regel nur der portugiesischen Sprache mächtig ist.
Anders als im deutschen Recht (vgl. § 311 Absatz 1 Satz 1 BGB) muss der Vorvertrag über ein Grundstück in Portugal nicht notariell beurkundet werden. Der Hauptvertrag (Notarvertrag) bedarf aber in jedem Fall der notariellen Beurkundung. Eine Heilung im Sinne des § 311 Absatz 1 Satz 2 BGB durch Grundbucheintragung gibt es im portugiesischen Recht nicht. Die Parteien können dem Vorvertrag dingliche Wirkung verleihen (eficácia real), indem sie dies ausdrücklich im Vertrag erklären und den Vorvertrag im Grundbuch eintragen lassen (Art. 413 Absatz 1 Código Civil [portugiesisches Bürgerliches Gesetzbuch]). Dann muss der Vorvertrag jedoch notariell beurkundet werden (Art. 413 Absatz 2 Código Civil). Eine dingliche Wirkung des Vorvertrages (=Wirkung für und gegen jedermann, im Gegensatz zur bloßen Wirkung zwischen den Vertragsparteien) bewirkt nach der wohl herrschenden Meinung im portugiesischen Schrifttum, dass Rechtsgeschäfte, die der Klausel der eficácia real widersprechen, unwirksam sind. Durch eine dingliche Wirkung wird besonders der Käufer stärker vor z. B. Weiterveräußerungen des Verkäufers geschützt. Im deutschen Recht gibt es die sog. Vormerkung gem. § 883 BGB, die als Funktionsäquivalent bezeichnet werden kann.