Immobilienmakler in Portugal

Dezember 24th, 2009

Im Gegensatz zur Rechtslage mancher Länder ist der Beruf des Immobilienmaklers in Portugal nicht für jedermann frei zugänglich, ohne eine Ausbildung absolviert zu haben. Die Genehmigung zur Ausübung der Maklertätigkeit wird in Verbindung mit einem bestehenden Unternehmen erteilt, welches einen entsprechenden Gesellschaftszweck aufweist und den Namenszusatz „Imobiliária“ besitzt. Ein Geschäftsführer dieses Unternehmens muss die persönliche Zulassung zur Ausübung der Maklertätigkeit besitzen. Laut Gesetz müssen nursolche Antragsteller, die einen Ausbildungsabschluss in – Immobilientätigkeiten – Recht / Beratung – Städtebau / Planung – Architektur oder – Ingenieurwissenschaften haben, keine gesonderte Prüfung zum Erwerb der Makler-Zulassung ablegen.

Andere Voraussetzungen an die Person müssen laut Gesetz wiederum Angestellte des Maklerunternehmens erfüllen, die also bei der Durchführung der Maklertätigkeit unterstützend tätig werden.

Wie erkenne ich einen seriösen Makler? Die beste Werbung ist die Mund zu Mund Werbung. Fragen Sie andere Leute, welche Erfahrungen sie mit dem bestimmten Immobilienmakler gemacht haben. Rechtswidrige Tipps, sei es die Unterbewertung von Immobilien in Kaufverträgen oder der Druck, einen Vorvertrag abzuschliessen, sind Indizien für fehlende Seriösität. Wachsam sollten Sie werden, wenn Vorauszahlungen verlangt werden oder Generalvollmachten.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn beispielsweise die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Frage steht und der Makler vorgibt, durch seine Beziehungen zu Behörden, dies schon regeln zu wollen. Dann ist Vorsicht geboten.

Die Grundstücksgrösse ist einer der häufigsten Streitpunkte bei fehlgeschlagenen Immobilienkäufen. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Maklers, sondern beauftragen Sie einen unabhängigen Topografen, der das Grundstück vermisst.

Rechtliche Grundlagen Maklervertrag Pflichten des Auftraggebers (Kunden): Der Kunde kann Eigentümer einer Immobilie sein, der sein Objekt über einen Makler verkaufen oder vermieten möchte, oder aber ein Käufer, der ein Objekt sucht. 

Der Maklervertrag wird auf bestimmte Zeit agbeschlossen, eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit sollte trotzdem vereinbart werden. Es muss vereinbart werden, wann die Vermittlungsgebühr als verdient gilt. Die Vermittlungsgebühr schwankt in der Regel zwischen 3% und 5% vom verbrieften Kaufpreis. In der Regel zahlt der Verkäuferalleine diese Gebühr. Spätestens mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages wird die Gebühr zur Zahlung fällig.

Der Alleinauftrag oder auch die Ausschliesslichkeit des Maklervertrages ist für den Kunden nicht günstig, da er sich die Möglichkeit nimmt, andere Immobilienmakler ebenso zu beauftragen und so die angestrebte Geschäftsanbahnung beschleunigt.

Pflichten des Immobilienmaklers: Er muss unabhängig sein und darf nicht zu einer der Maklerparteien ein ständiges Rechtsverhältnis pflegen. Dementsprechend hat er gegenüber dem Auftraggeber eine Geheimhaltungspflicht der Geschäftsdaten. Er ist nicht verpflichtet, in einem bestimmten Umfang tätig zu werden, es sei denn, dies wird ausdrücklich vereinbart.

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Kaufen durch eine Gesellschaft

Dezember 24th, 2009

Die Rolle von Gesellschaften im Immobilienrecht Portugals

Insbesondere bei größeren Investitionen ist es ratsam überprüfen zu lassen, ob der Erwerb der Immobilie durch eine juristische Person (Gesellschaft) vorteilhafter ist, als durch eine Privatperson. Hier sind insbesondere steuerrechtliche und haftungsrechtliche Aspekte zu beachten, die eine solche Vorgehensweise attraktiv machen können. Außerdem gibt es Fälle, in denen die Gründung einer Gesellschaft unentbehrlich für die Kreditvergabe oder die Ausweisung des Vorhabens als touristisches Förderungsprojekt (Turismo de Portugal) ist.

Das portugiesische Gesellschaftsrecht wurde 2006 umfassend reformiert. Das wesentliche Ziel des Reformgesetzes 2006 war der Abbau „bürokratischer“ Hindernisse für Gesellschaften und Gesellschafter durch Vereinfachung und Flexibilisierung der Rechtgrundlagen. Derweitgehende Verzicht auf Beurkundungserfordernissem z.B. bei der Gründung von Handelsgesellschaften, bei der Änderung von Gesellschaftsverträgen, bei der Sitzverlegung oder auch bei Fusionen und Auflösungen der Gesellschaften, ermöglicht nun eine schnellere und effizientere anwaltliche Tätigkeit. Die Reform des Gesellschaftsrechts hat auch für die portugiesische Aktiengesellschaft wesentliche Neuerungen gebracht (lesen Sie dazu den Fachbeitrag von Dr. Alexander Rathenau, Die neue Organisationsverfassung der portugiesischen Aktiengesellschaft, RIW (Recht der Internationalen Wirtschaft) 2006, S. 734-742 -zusammen mit Dr. J. Fedtke, LL.M. -).Es gibt außerdem die Möglichkeit Immobilien durch eine sogenannte Offshore -Gesellschaft („Briefkastenfirma“) im Ausland zu erwerben. Der größte Vorteil ist wohl die Diskretion. Das Offshore -Eigentum allein mildert nicht die potentiellen Folgen von Kapitalerträgen und Erbschaftssteuern im eigenen Heimatland. Es gibt jedoch die Möglichkeit, dieses über ein Offshore -Treuhandvermögen zu regeln. Es gibt viele Offshore-Gerichtsbarkeiten, die eine kostengünstige Firmengründung und Jahresabschlussgebühren anbieten. Großbritannien selbst hat viele Vorzüge eines „Offshore-Zentrums“, wie minimale Kapitalforderungen, geringe Jahresabschlussgebühren und die Möglichkeit designierte Aktionäre oder Gesellschafter zu stellen.Beim Verkauf einer Immobilie,die im Eigentum einer portugiesischen GmbH steht, kann es steuerrechtlich vorteilhaft sein, die GmbH in einer portugiesische Aktiengesellschaft umzuwandeln.

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Immobilienfinanzierung

Dezember 24th, 2009

Hypotheken und Finanzierungen in Portugal

Die Finanzierung von Immobilien in Portugal ist trotz steigender Zinsen noch immer günstig. Sowohl der attraktive Zinssatz als auch die Möglichkeit der Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung macht die Portugalimmobilie zu einer sehr interessanten Investition.

Als Anwaltskanzlei sind wir auch im Bereich der Immobilienfinanzierung in Portugal tätig und wissen, wie man eine Finanzierung einer portugiesischen Bank vorstellen muss. Eine Immobilienfinanzierung in Portugal sollte sorgfältig vorbereitet werden.

Wir sind Ihnen gerne dabei behilflich, die besten Konditionen auszuhandeln.

Üblicherweise werden Hypotheken bis zu 80% des Kaufpreises oder Immobilienbewertung bewilligt. Der Zinssatz kann dabei variabel sein.

Finanzierungen in Portugal werden regelmässig mit einer festen Laufzeit abgeschlossen, innerhalb welcher der gesamte Darlehensbetrag zu tilgen ist. Die Hypothekenraten beinhalten in der Regel Zins und Tilgung. Bei der Finanzierung ist das System des Annuitätendarlehens weit verbreitet. Sie zahlen für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibungszeit (üblicherweise 1 Jahr) gleichbleibende Raten, genannt Annuität. Diese Raten werden üblicherweise monatlich gezahlt. Sie enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Daraus werden zunächst die Zinsen für die jeweils laufende Zahlungsperiode abgedeckt (Zinsanteil) und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil). Durch die fortschreitende Tilgung des Darlehens reduziert sich die Restschuld und der in der Rate enthaltene Zinsanteil. Der Tilgungsanteil steigt mit jeder Rate entsprechend.

Die Hypothek an Grundstückenist das wichtigste Sicherungsmittel der Banken.Die Hypothek bildet eine wesentliche Stütze des Kredit- und Wirtschaftssystems. Nicht ohne Grund wird sie als „Königin der Sicherungsrechte“ bezeichnet.

Die rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek entsteht gemäß Art. 712 des portugiesischen Código Civil (CC) durch Vertrag oder einseitige Willenserklärung. Bei der Entstehung der Hypothek oder ihrer Modifizierung ist die Form der notariellen Beurkundung oder des Testaments, Art. 2204 ff. CC, einzuhalten (Art. 714 CC).

Verfallverträge, durch welche der Gläubiger im Fall der Nichterfüllung das Grundstück des Schuldners in seinen Besitz bringen will, sind gem. Art. 694 CC nichtig. Ebenso sind die Vereinbarungen gem. Art. 695 CC nichtig, welche dem Schuldner die Veräußerung des belasteten Grundstücks verbieten. Die Übertragung hypothekarisch belasteter Grundstücke ist in den Art. 721 ff. CC geregelt.

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Der Kaufvorvertrag in Portugal

Dezember 24th, 2009

In der Praxis wird in Portugal bei dem Verkauf von beweglichen, insbesondere jedoch bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) häufig ein Vorvertrag geschlossen.

In der Regel wird erst nach einem von den Parteien – im Vorvertrag – festgelegten Zeitraum der notarielle Kauf-vertrag („escritura“) abgeschlossen und die Rechtsänderung ins Grundbuch eingetragen.

Berechtigt ist die Frage, warum nicht sofort der Hauptkaufvertrag vor dem Notar abgeschlos-sen wird. Die Relevanz des Vorvertrages hängt unter anderen mit folgenden Erwägungen zusammen:

→ die Parteien besitzen noch nicht alle Dokumente für den Abschluss des notariellen Vertrages;

→ die Notare sind oft überlastet, so dass die Erlangung eines Notartermins Monate dauern kann;

→ der Käufer befindet sich noch in der Phase der Kapitalbeschaffung;

→ Inhalt des notariellen Kaufvertrages soll ein Grundstück mit einer Baugenehmigung sein, die aber noch von der Baubehörde erteilt werden muss;

→ für den Abschluss des Vorvertrages sind keinerlei Vorbedingungen des Devisenrechts oder Auslandsinvestitionsrechts zu erfüllen.

Fazit: Ein Vertragspartner kann durch den Abschluss eines Kaufvorvertrages in Portugal rechtlich gebunden werden, ohne zunächst – insbesondere – zeitaufwendige bürokratische Hürden nehmen zu müssen.

Der Kaufvorvertrag sollte unbedingt durch einen Rechtsanwalt erstellt werden, der die Besonderheiten des portugiesischen Rechts kennt. Bei der Vorbereitung eines Kaufvorvertrages sind einige juristische Feinheiten zu beachten, die keineswegs übergangen werden dürfen. Es geht bei Grundstückstransaktionen um viel Geld. Ein hohes Maß an Rechtssicherheit sollte gewährleistet werden. Bei deutschprachigen Mandanten gehört es zu den Leistungen der Kanzlei A ׀ R alle Vertragsklauseln auch in deutscher Sprache vorzubereiten. Unterzeichnet wird meistens die portugiesische Vertragsfassung, weil eine der Parteien in der Regel nur der portugiesischen Sprache mächtig ist.

Anders als im deutschen Recht (vgl. § 311 Absatz 1 Satz 1 BGB) muss der Vorvertrag über ein Grundstück in Portugal nicht notariell beurkundet werden. Der Hauptvertrag (Notarvertrag) bedarf aber in jedem Fall der notariellen Beurkundung. Eine Heilung im Sinne des § 311 Absatz 1 Satz 2 BGB durch Grundbucheintragung gibt es im portugiesischen Recht nicht. Die Parteien können dem Vorvertrag dingliche Wirkung verleihen (eficácia real), indem sie dies ausdrücklich im Vertrag erklären und den Vorvertrag im Grundbuch eintragen lassen (Art. 413 Absatz 1 Código Civil [portugiesisches Bürgerliches Gesetzbuch]). Dann muss der Vorvertrag jedoch notariell beurkundet werden (Art. 413 Absatz 2 Código Civil). Eine dingliche Wirkung des Vorvertrages (=Wirkung für und gegen jedermann, im Gegensatz zur bloßen Wirkung zwischen den Vertragsparteien) bewirkt nach der wohl herrschenden Meinung im portugiesischen Schrifttum, dass Rechtsgeschäfte, die der Klausel der „eficácia real“ widersprechen, unwirksam sind. Durch eine dingliche Wirkung wird besonders der Käufer stärker vor z. B. Weiterveräußerungen des Verkäufers geschützt. Im deutschen Recht gibt es die sog. Vormerkung gem. § 883 BGB, die als Funktionsäquivalent bezeichnet werden kann.

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Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes („Energiepass für Gebäude“)

Dezember 24th, 2009

Ab dem 1. Januar 2009 gilt sowohl für neue als auch für bestehende Häuser in Portugal die „Ausweispflicht“. Das Gesetz soll sicherzustellen, dass beim Bau, beim Verkauf oder bei der Vermietung von Gebäuden dem Eigentümer bzw. dem potenziellen Käufer oder Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt wird. Die energetischen Anforderungen an neue sowie alte Gebäude müssen den allgemeinen Innenraumklimabedingungen Rechnung tragen, um mögliche negative Auswirkungen, wie unzureichende Belüftung, zu vermeiden, und die örtlichen Gegebenheiten berücksichtigen, die angegebene Nutzung sowie das Alter des Gebäudes. Die Anforderungen sind in regelmäßigen Zeitabständen, die fünf Jahre nicht überschreiten sollten, zu überprüfen und erforderlichenfalls zu aktualisieren, um dem technischen Fortschritt in der Bauwirtschaft Rechnung zu tragen.

Der Energieausweis informiert also über energetische Mängel des Hauses und zeigt, mit welchen wirtschaftlichen Maßnahmen seine Energiebilanz verbessert werden kann. Dieser Ausweis wird deshalb zukünftig bei der Verhandlung des Miet- bzw. Pachtzinses und Kaufpreises eine Rolle spielen, denn der Faktor „energetische Qualität“ wird zu einem immer wichtigeren Kriterium für Mieter und Käufer. Der Ausweis gilt für 10 Jahre. Am 1. Juli 2007 ist die erste Phase der Einführung des Energieausweises in Kraft getreten. Es wurde die Energiesparbescheinigung für Gebäude, ähnlich wie bei elektronischen Hausgeräten, eingeführt.

Davon erfasst waren zunächst neue Gebäude mit einer Gesamtfläche von mehr als 1000 m². Bei neuen Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 1000 m² muss gewährleistet werden, dass die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit alternativer Systeme, wie dezentraler Energieversorgungssysteme auf der Grundlage von erneuerbaren Energieträgern, vor Baubeginn Rücksicht nicht wird. Am 1. Juli 2008 ist die zweite Phase in Kraft getreten, wonach alle neuen Gebäude mit weniger als 1000 m² einen Energiepass besitzen müssen. Schließlich ist am 1. Januar 2009 die dritte Phase in Kraft getreten. Alle Gebäude, auch bereits errichtete, fallen nun unter den Anwendungsbereich des Gesetzesdekrets 78/2006 vom 4. April 2006. Der Energieausweisaussteller ist in jedem Fall verpflichtet, fachlich zu prüfen, ob und welche kostengünstigen Modernisierungsmöglichkeiten für das konkrete Gebäude möglich sind. Die Modernisierungsempfehlungen dienen allerdings lediglich der Information des Eigentümers. Ihre Umsetzung ist nicht verpflichtend. Doch je höher die Energiepreise steigen, desto mehr lohnt sich für Eigentümer die energetische Sanierung ihres Gebäudes. Maßnahmen wie die Dämmung von Dach und Wänden oder das Erneuern der alten Heizungsanlage können den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten erheblich senken. Sie verschaffen dem Eigentümer langfristig mehr finanzielle Freiheit und steigern den Marktwert des Gebäudes.

Fraglich ist, ob das Fehlen des Energiepasses einer Beurkundung eines Kaufvertrages oder der Wirksamkeit eines Mietvertrages über das Gebäude entgegensteht. Das Gesetz schweigt dazu. Unseres Erachtens ist dies nicht der Fall, so dass der beurkundende Notar oder Rechtsanwalt den Vertragsabschluss nicht von der Vorlage des Energiepasses abhängig machen müssen. Es besteht aber die Pflicht, die Parteien darüber aufzuklären. Die Vorlage des Energieausweises steht somit eine um Gelegenheit des Eigentümers dar. Außerdem sieht das Gesetz Ordnungsgelder vor, wenn entgegen der gesetzlichen Regelungen kein Energieausweis beantragt wird. Für den Preis von Energieausweisen gibt es keine offiziellen Angaben. Die Preise können je nach Gebäude, Verfügbarkeit von Unterlagen und vor allem Aufwand variieren. Die amtliche Eintragung der Energiebescheinigung kostet für Wohngebäude 45 € und für andere Gebäudearten 250 € (zuzüglich MwSt.).

Die meistens der o. g. Regelungen über den Energieausweis beruhen auf der Umsetzung der EG-Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.

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Baurecht in Portugal

Dezember 24th, 2009

Der portugiesische Gesetzgeber hat ein Gesetzesdekret verabschiedet, welches im März 2008 in Kraft treten wird und das öffentliche Bauverfahrensrecht vereinfachen soll.

Der Immobilienrechtsanwalt Dr. Alexander Rathenau nimmt dies zum Anlass, die Grundstruktur des Baugenehmigungsverfahrens – bereits unter Berücksichtigung des neuen Baurechts – zu erläutern.

A. Grundlegendes

Aus der verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsgarantie folgt der Grundsatz der Baufreiheit. Diese Freiheit, die dem Eigentümer eines Grundstücks zusteht, wird durch öffentliche Belange und kollidierende Privatinteressen, insbesondere der Grundstücksnachbarn, eingeschränkt. Deshalb setzt die Errichtung einer baulichen Anlage sowie deren Umgestaltung, Beseitigung und Nutzungsänderung in der Regel ein Genehmigungsverfahren voraus. Wann öffentliche oder private Interessen einer bodenrechtsrelevanten Maßnahme entgegenstehen, entscheidet der Gesetzgeber. Baugenehmigungsbehörde ist in Portugal die jeweilige Câmara Municipal (Gemeinde), in deren Gemeindegebiet das Grundstück liegt.

B. Genehmigungsbedürftigkeit

Nicht alle Baumaßnahmen setzen ein förmliches Genehmigungsverfahren voraus. Außerdem ist zwischen verschiedenen Verfahrenstypen zu unterscheiden. Man unterscheidet zwischen dem Genehmigungsverfahren (licença), Erlaubnisverfahren (autorização) und dem Voranzeigeverfahren (comunicação prévia).

Das reformierte Bauverfahrensgesetz (ReformG), welches im März 2008 in Kraft treten wird, sieht nur noch das Genehmigungs- und Voranzeigeverfahren vor. Die autorização wurde aufgehoben. Unter das Erlaubnisverfahren fielen vor allem solche Bauvorhaben, die in einem bereits als Baugebiet ausgewiesen Bereich vorgenommen werden sollten. In der Praxis war dieses Verfahren deshalb in der Regel zügiger und unbürokratischer. Da es die autorização bald nicht mehr gibt, wird darauf nicht näher eingegangen. Dem Voranzeigeverfahren unterliegen Innenarbeiten an Gebäuden. Nach dem Inkrafttreten des ReformG müssen Innenarbeiten, die zu keiner Änderung der Stabilitätsstruktur, Höhe der Fassade, Form der Außenwände oder des Daches des Haus führen, nicht einmal mehr angezeigt werden. Das ReformG erweitert zudem den Anwendungsbereich der comunicação prévia auf Maßnahmen, die vorher dem bürokratischeren Genehmigungsverfahren unterlagen: Der Wiederaufbau von Gebäuden unter Erhaltung der Außenwände, die Errichtung von Gebäuden in bestimmten Siedlungsgebieten, die als Baufläche ausgewiesen sind, die Nutzungsänderung von Gebäuden sowie der Bau von Schwimmbädern, die zu einem Hauptgebäude gehören, fallen unter das Voranzeigeverfahren. Im Voranzeigeverfahren genügt die Anzeige des Beginns mit dem Bauvorhaben. Erhebt die Câmara Municipal innerhalb von 20 Tagen nach Eingang der Anzeige keine Einwände gegen das Vorhaben, gilt es stillschweigend als genehmigt. Haben außergemeindliche Behörden, z.B. Naturschutzbehörden, ein Mitentscheidungsrecht, beträgt die erwähnte Frist 60 Tage. Außer den bereits genannten Innenarbeiten, gibt es eine Reihe von Vorhaben, die nach dem Inkrafttreten des ReformG ebenfalls nicht mehr angezeigt werden müssen. Der Gesetzgeber beabsichtigt dadurch eine wesentliche Entbürokratisierung. Darunter fallen: a) bauliche Anlagen, am Hauptgebäude angrenzende oder vom Hauptgebäude abgrenzende, mit einer Maximalhöhe von 2,20 m oder mit bis zu 10 m2 und die nicht mit dem öffentlichen Weg angrenzen, b) der Bau von Grenzmauern bis zu einer Höhe von 1,80 m und die nicht mit dem öffentlichen Weg angrenzen sowie Stützmauern bis zu einer Höhe von 2,00 m, c) die Errichtung von Gewächshäusern mit einer Maximalhöhe von 3 m und einer Fläche bis zu 20 m2, d) kleine Reparaturarbeiten und solche, die das Hausumfeld betreffen, soweit dadurch keine öffentlichen Flächen betroffen werden, e) der Bau von Freizeiteinrichtungen, die eine geringere Fläche als das Hauptgebäude aufweisen und mit ihm im Zusammenhang stehen, f) die Beseitigung der vorgenannten baulichen Anlagen, g) Vorhaben der öffentlichen Hand. Bereits nach jetziger Rechtslage sind zudem Instandhaltungsarbeiten an Gebäuden (obras de conservação) sowie bestimmte Grundstücksteilungen (destaques) anzeigefrei. Bei Grundstücksteilungen stellt die Câmara Municipal allerdings eine Bescheinigung aus, aus der die Zulässigkeit der Teilung hervorgeht. Die Gemeindeverordnungen können die zugelassenen Flächen und Höhen einschränken, aber auch weitere genehmigungs- und anzeigefreie Vorhaben festlegen. Außerdem ist darauf zu achten, dass in Schutzgebieten (Reserva Agrícola Nacional, Reserva Ecológica Nacional, Rede Natura 2000, Parque Natural, etc.) eventuell Sonderbestimmungen existieren, die den genannten allgemeinen Regelungen vorgehen. Alle anderen Vorhaben sind genehmigungspflichtig. Der Grundsatz besteht also in der Genehmigungspflichtigkeit. Dabei existieren zwei Wege: Entweder man beantragt den Erlass eines Bauvorbescheides (informação prévia) oder es wird von vornherein ein Antrag auf Genehmigungserteilung (licença) gestellt.

Die Beantragung eines Bauvorbescheides ist insbesondere dann zweckmäßig, wenn die Genehmigungsfähigkeit ungewiss ist. Im Gegensatz zum licença-Antrag müssen nämlich noch keine zeit- und kostenintensive Architekten- und Ingenieurpläne eingereicht werden. Der positive Bauvorbescheid bindet die Genehmigungsbehörde ein Jahr lang nach dessen Erlass. Innerhalb dieses Jahres sollte demnach der licença-Antrag gestellt werden. Die Baufreigabe am Ende des Genehmigungsverfahrens wird durch den Erlaubnisschein (alvará de licença de construção) bescheinigt. Nach der Fertigstellung des Baus ist ein Antrag auf Erteilung der Nutzungsgenehmigung zu stellen (licença de utilização), die wiederum durch einen Erlaubnisschein (alvará de licença de utilização) bestätigt wird. Dieser Erlaubnisschein bestätigt die Konformität des Gebäudes mit dem genehmigten Bauprojekt.

Auch im Genehmigungsverfahren hat die Câmara Municipal Fristen zu beachten. Diese hängen von dem konkreten Vorhaben ab und können deshalb hier nicht alle erläutert werden. Der Grundsatz besteht darin, dass die Entscheidungsfrist für den Erlass eines Bauvorbescheides zwischen 20 und 30 Tage ab Eingang der vollständigen Unterlagen beträgt. Müssen außergemeindliche Behörden um Stellungnahme ersucht werden (z. B. Naturschutzbehörde, Tourismusbehörde), beginnt die Frist mit dem Erhalt der letzten behördlichen Stellungnahme an zu laufen. Wann die außergemeindlichen Behörden ihre Stellungnahme abgegeben müssen, ob deren Entscheidung für die Câmara Municipal überhaupt bindend ist und welche Folgen die Nichteinhaltung der Fristen hat, kann vom Autor gesondert beantwortet werden. Die Stellungnahme der Naturschutzbehörde der Westküste (Parque Natural do Sudoeste Alentejano e Costa Vicentina) ist z. B. für die Genehmigungsbehörde bindend und ist laut Gesetz innerhalb von 30 Tagen nach dem Eingang des Antrages zu erteilen, anderenfalls von einer stillschweigenden Zustimmung ausgegangen werden kann. Im eigentlichen Genehmigungsverfahren auf Erteilung der Baugenehmigung besteht der Grundsatz darin, dass die Câmara Municipal über den Architekturplan (arquitectura) innerhalb von 30 Tagen seit dem Eingang der vollständigen Unterlagen oder der Stellungnahme der außergemeindlichen Behörde zu entscheiden hat. Innerhalb von 6 Monaten nach der Genehmigung des Architekturplanes, hat der Bauherr die Ingenieurpläne (especialidades, wie Statik, Telefon, Strom, Wasser etc.) einzureichen, sollte er dies nicht bereits zusammen mit dem Architekturplan getan haben. Je nachdem welches Vorhaben geplant ist, hat die Baugenehmigungsbehörde innerhalb einer Frist zwischen 30 und 45 Tagen über den Genehmigungsantrag zu entscheiden. Bei den meisten Bauten beträgt die Entscheidungsfrist 30 Tage ab Eingang der vollständigen Bauunterlagen, dem Eingang der Stellungnahme der außergemeindlichen Behörde oder dem Ablauf der Frist, die der außergemeindlichen Behörde zum Erlass ihrer Stellungnahme zusteht. Werden im Genehmigungsverfahren die Fristen von der Câmara Municipal nicht eingehalten, hat dies grundsätzlich nicht zur Folge, dass eine stillschweigende Baugenehmigung vorliegt. Vielmehr ist dann der Weg einer gerichtlichen Klage auf Erteilung der Genehmigung eröffnet.

C. Genehmigungsfähigkeit

Das Vorhaben ist genehmigungsfähig, wenn es im Einklang mit dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie mit dem sonstigen öffentlichen Recht steht. Besondere Bedeutung kommt den Bebauungs- und Raumordnungsplänen zu. Es ist zwischen drei Bereichen zu unterscheiden: nationaler (Portugal), regionaler (z.B. Algarve) und kommunaler Bereich (z.B. Gemeinde Lagos).

Der nationale Bereich wird durch folgende Instrumente konkretisiert: nationales Leitlinien-Programm über die Raumordnung (PNPOT: programa nacional da política de ordenamento do território), sektorale Pläne mit territorialem Einschlag (PSIT: planos sectoriais com incidência territorial) und besondere Pläne über die Raumordnung (PEOT: planos especiais de ordenamento do território). Die besonderen Pläne (PEOT) bestehen aus: Pläne über die Ordnung der geschützten Gebiete (POAP: planos de ordenamento de áreas protegidas), Pläne über die Ordnung der öffentlichen Gewässer (POAAP: planos de ordenamento de albufeiras de águas públicas), Pläne über die Ordnung des Küstengebietes (POOC: planos de ordenamento da orla costeira) sowie Pläne über die Ordnung der archäologischen Parks (POPA: planos de ordenamento dos parques arqueológicos).

Der regionale Bereich wird durch die regionalen Raumordnungspläne definiert (PROT: planos regionais de ordenamento do território). Über den höchst kritikwürdigen PROT-Algarve, der 2008 in Kraft tritt, wurde bereits in der ESA 09/2007, S. 18 berichtet.

Der kommunale Bereich wird hingegen durch folgende Instrumente definiert: zwischengemeindliche Raumordnungspläne (PIOT: planos intermunicipais de ordenamento do território) und kommunale Raumordnungspläne (PMOT: planos municipais de ordenamento do território). Die gemeindlichen Raumordnungspläne (PMOT) bestehen aus: leitende Kommunalpläne (PDM: planos directores municipais), Bebauungspläne (PU: planos de urbanização) und detaillierte Nutzungspläne (PP: planos de pormenor). Dem PDM kommt in der Praxis große Bedeutung zu, weil viele Gemeinden über keine PU und PP verfügen. Der PDM teilt das Gemeindegebiet in verschiedene Flächenbereiche ein. Aus dem PDM geht in der Regel hervor, wie groß die bebaubare Grundstücksfläche ist und kann Einzelheiten, z.B. die zulässige Bettenzahl bei touristischen Vorhaben, vorsehen. Außerdem existieren bauordnungsrechtliche Regelungen, welche die zulässigen Abstandsflächen, Höhen, Größen, Baumaterialien u.s.w. festlegen. Die Gemeinden können unterschiedliche Regelungen vorsehen.

Eine Küche muss z.B. in der Regel eine Mindestgröße von 4 m2 und ein Wohnhaus mindestens einen Raum mit 12 m2 haben. Das Baurecht bleibt auch weiterhin nach dem Inkrafttreten des reformierten Bauverfahrensgesetzes, welches die Genehmigungsbedürftigkeit betrifft und die Vorschriften über die Baugenehmigungsfähigkeit unberührt lässt, ein komplexes Rechtsgebiet. Eine juristische Begutachtung des Einzelfalles ist unerlässlich. Bereits bei Beginn eines Vorhabens sollte sich der Bauherr mit den wichtigsten Regelungen vertraut machen, um nicht negativ überrascht zu werden.

 

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