PORTUGAL – RECHT AUS DER ANWALTSPRAXIS

Die Rolle von Gesellschaften im Immobilienrecht Portugals

Insbesondere bei größeren Investitionen ist es ratsam überprüfen zu lassen, ob der Erwerb der Immobilie durch eine juristische Person (Gesellschaft) vorteilhafter ist, als durch eine Privatperson. Hier sind insbesondere steuerrechtliche und haftungsrechtliche Aspekte zu beachten, die eine solche Vorgehensweise attraktiv machen können. Außerdem gibt es Fälle, in denen die Gründung einer Gesellschaft unentbehrlich für die Kreditvergabe oder die Ausweisung des Vorhabens als touristisches Förderungsprojekt (Turismo de Portugal) ist.

Das portugiesische Gesellschaftsrecht wurde 2006 umfassend reformiert. Das wesentliche Ziel des Reformgesetzes 2006 war der Abbau „bürokratischer“ Hindernisse für Gesellschaften und Gesellschafter durch Vereinfachung und Flexibilisierung der Rechtgrundlagen. Derweitgehende Verzicht auf Beurkundungserfordernissem z.B. bei der Gründung von Handelsgesellschaften, bei der Änderung von Gesellschaftsverträgen, bei der Sitzverlegung oder auch bei Fusionen und Auflösungen der Gesellschaften, ermöglicht nun eine schnellere und effizientere anwaltliche Tätigkeit. Die Reform des Gesellschaftsrechts hat auch für die portugiesische Aktiengesellschaft wesentliche Neuerungen gebracht (lesen Sie dazu den Fachbeitrag von Dr. Alexander Rathenau, Die neue Organisationsverfassung der portugiesischen Aktiengesellschaft, RIW (Recht der Internationalen Wirtschaft) 2006, S. 734-742 -zusammen mit Dr. J. Fedtke, LL.M. -).Es gibt außerdem die Möglichkeit Immobilien durch eine sogenannte Offshore -Gesellschaft („Briefkastenfirma“) im Ausland zu erwerben. Der größte Vorteil ist wohl die Diskretion. Das Offshore -Eigentum allein mildert nicht die potentiellen Folgen von Kapitalerträgen und Erbschaftssteuern im eigenen Heimatland. Es gibt jedoch die Möglichkeit, dieses über ein Offshore -Treuhandvermögen zu regeln. Es gibt viele Offshore-Gerichtsbarkeiten, die eine kostengünstige Firmengründung und Jahresabschlussgebühren anbieten. Großbritannien selbst hat viele Vorzüge eines „Offshore-Zentrums“, wie minimale Kapitalforderungen, geringe Jahresabschlussgebühren und die Möglichkeit designierte Aktionäre oder Gesellschafter zu stellen.Beim Verkauf einer Immobilie,die im Eigentum einer portugiesischen GmbH steht, kann es steuerrechtlich vorteilhaft sein, die GmbH in einer portugiesische Aktiengesellschaft umzuwandeln.

Hypotheken und Finanzierungen in Portugal

Die Finanzierung von Immobilien in Portugal ist trotz steigender Zinsen noch immer günstig. Sowohl der attraktive Zinssatz als auch die Möglichkeit der Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung macht die Portugalimmobilie zu einer sehr interessanten Investition.

Als Anwaltskanzlei sind wir auch im Bereich der Immobilienfinanzierung in Portugal tätig und wissen, wie man eine Finanzierung einer portugiesischen Bank vorstellen muss. Eine Immobilienfinanzierung in Portugal sollte sorgfältig vorbereitet werden.

Wir sind Ihnen gerne dabei behilflich, die besten Konditionen auszuhandeln.

Üblicherweise werden Hypotheken bis zu 80% des Kaufpreises oder Immobilienbewertung bewilligt. Der Zinssatz kann dabei variabel sein.

Finanzierungen in Portugal werden regelmässig mit einer festen Laufzeit abgeschlossen, innerhalb welcher der gesamte Darlehensbetrag zu tilgen ist. Die Hypothekenraten beinhalten in der Regel Zins und Tilgung. Bei der Finanzierung ist das System des Annuitätendarlehens weit verbreitet. Sie zahlen für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibungszeit (üblicherweise 1 Jahr) gleichbleibende Raten, genannt Annuität. Diese Raten werden üblicherweise monatlich gezahlt. Sie enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Daraus werden zunächst die Zinsen für die jeweils laufende Zahlungsperiode abgedeckt (Zinsanteil) und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil). Durch die fortschreitende Tilgung des Darlehens reduziert sich die Restschuld und der in der Rate enthaltene Zinsanteil. Der Tilgungsanteil steigt mit jeder Rate entsprechend.

Die Hypothek an Grundstückenist das wichtigste Sicherungsmittel der Banken.Die Hypothek bildet eine wesentliche Stütze des Kredit- und Wirtschaftssystems. Nicht ohne Grund wird sie als „Königin der Sicherungsrechte“ bezeichnet.

Die rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek entsteht gemäß Art. 712 des portugiesischen Código Civil (CC) durch Vertrag oder einseitige Willenserklärung. Bei der Entstehung der Hypothek oder ihrer Modifizierung ist die Form der notariellen Beurkundung oder des Testaments, Art. 2204 ff. CC, einzuhalten (Art. 714 CC).

Verfallverträge, durch welche der Gläubiger im Fall der Nichterfüllung das Grundstück des Schuldners in seinen Besitz bringen will, sind gem. Art. 694 CC nichtig. Ebenso sind die Vereinbarungen gem. Art. 695 CC nichtig, welche dem Schuldner die Veräußerung des belasteten Grundstücks verbieten. Die Übertragung hypothekarisch belasteter Grundstücke ist in den Art. 721 ff. CC geregelt.

In der Praxis wird in Portugal bei dem Verkauf von beweglichen, insbesondere jedoch bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) häufig ein Vorvertrag geschlossen.

In der Regel wird erst nach einem von den Parteien – im Vorvertrag – festgelegten Zeitraum der notarielle Kauf-vertrag („escritura“) abgeschlossen und die Rechtsänderung ins Grundbuch eingetragen.

Berechtigt ist die Frage, warum nicht sofort der Hauptkaufvertrag vor dem Notar abgeschlos-sen wird. Die Relevanz des Vorvertrages hängt unter anderen mit folgenden Erwägungen zusammen:

→ die Parteien besitzen noch nicht alle Dokumente für den Abschluss des notariellen Vertrages;

→ die Notare sind oft überlastet, so dass die Erlangung eines Notartermins Monate dauern kann;

→ der Käufer befindet sich noch in der Phase der Kapitalbeschaffung;

→ Inhalt des notariellen Kaufvertrages soll ein Grundstück mit einer Baugenehmigung sein, die aber noch von der Baubehörde erteilt werden muss;

→ für den Abschluss des Vorvertrages sind keinerlei Vorbedingungen des Devisenrechts oder Auslandsinvestitionsrechts zu erfüllen.

Fazit: Ein Vertragspartner kann durch den Abschluss eines Kaufvorvertrages in Portugal rechtlich gebunden werden, ohne zunächst – insbesondere – zeitaufwendige bürokratische Hürden nehmen zu müssen.

Der Kaufvorvertrag sollte unbedingt durch einen Rechtsanwalt erstellt werden, der die Besonderheiten des portugiesischen Rechts kennt. Bei der Vorbereitung eines Kaufvorvertrages sind einige juristische Feinheiten zu beachten, die keineswegs übergangen werden dürfen. Es geht bei Grundstückstransaktionen um viel Geld. Ein hohes Maß an Rechtssicherheit sollte gewährleistet werden. Bei deutschprachigen Mandanten gehört es zu den Leistungen der Kanzlei A ׀ R alle Vertragsklauseln auch in deutscher Sprache vorzubereiten. Unterzeichnet wird meistens die portugiesische Vertragsfassung, weil eine der Parteien in der Regel nur der portugiesischen Sprache mächtig ist.

Anders als im deutschen Recht (vgl. § 311 Absatz 1 Satz 1 BGB) muss der Vorvertrag über ein Grundstück in Portugal nicht notariell beurkundet werden. Der Hauptvertrag (Notarvertrag) bedarf aber in jedem Fall der notariellen Beurkundung. Eine Heilung im Sinne des § 311 Absatz 1 Satz 2 BGB durch Grundbucheintragung gibt es im portugiesischen Recht nicht. Die Parteien können dem Vorvertrag dingliche Wirkung verleihen (eficácia real), indem sie dies ausdrücklich im Vertrag erklären und den Vorvertrag im Grundbuch eintragen lassen (Art. 413 Absatz 1 Código Civil [portugiesisches Bürgerliches Gesetzbuch]). Dann muss der Vorvertrag jedoch notariell beurkundet werden (Art. 413 Absatz 2 Código Civil). Eine dingliche Wirkung des Vorvertrages (=Wirkung für und gegen jedermann, im Gegensatz zur bloßen Wirkung zwischen den Vertragsparteien) bewirkt nach der wohl herrschenden Meinung im portugiesischen Schrifttum, dass Rechtsgeschäfte, die der Klausel der „eficácia real“ widersprechen, unwirksam sind. Durch eine dingliche Wirkung wird besonders der Käufer stärker vor z. B. Weiterveräußerungen des Verkäufers geschützt. Im deutschen Recht gibt es die sog. Vormerkung gem. § 883 BGB, die als Funktionsäquivalent bezeichnet werden kann.